[내집마련] 20대 후반 아파트 내 집 마련 후기 / 성공적인 셀프 등기

안녕하세요. 초보투자자 하비맨입니다.

오늘은 생생한 임장/부동산 방문 후기에 이어 매매/전세계약/셀프등기까지 과정에서 있었던 일을 공유할게요.

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▼ 이전의 이야기가 궁금한 분들은 먼저 읽어주세요! ▼ 

2022.01.11 - [투자/내 집 1호] - [내집마련] 20대 후반 내 집 마련 후기 / 갭투자편

[내집마련] 20대 후반 내 집 마련 후기 / 갭투자편

2022.01.11 - [투자/내 집 1호] - [내집마련] 20대 후반 내 집 마련 후기 / 생생한 임장편

[내집마련] 20대 후반 내 집 마련 후기 / 생생한 임장편

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(1) 생애 첫 갭투자를 주전매매로 한 방에 해치우다.

운이 좋다고 해야하겠죠? 저희는 이번에 갭투자를 진행하면서 '주인전세'로 세입자를 맞추게 되었습니다.

종종 네이버 매물을 보시면 '주인전세'라는 특이사항을 발견하실 수 있을거에요.

주인전세란, 매도자가 집의 소유권을 넘기고 본인이 임차인이 되어 기존 주거지에 사는 것을 말합니다.

매수자 입장에서는 새로 임차인을 받아들이지 않아도 되어 상당히 편하죠.

 

저희의 경우, 임차인 분이 집 수리를 원하지도 않으셔서 수리비용도 따로 발생하지 않았습니다.

보통 주인전세를 하는 이유는 주인분이 다주택자여서 주택 수를 줄이거나,

청약을 노리기 위해 무주택 조건은 갖춰야 하는 등의 사정이 있더라구요.

 

아무튼 저희는 매매의사를 밝히고 이틀 뒤에 바로 계약을 진행하게 되었습니다.

그래서 당일에 매매 계약 -> 전세 계약 -> 셀프 등기를 하루에 해치우며 시간 절약을 할 수 있었습니다.

(2) 매매 계약 / 전세 계약 당일

[매매계약]

긴장되는 아침이었습니다. 혹여라도 매도인이 마음을 바꾸면 어떡하나? 라는 불안감도 있었죠.

부동산에 미리가서 계약서에 필요한 특약사항을 사장님과 먼저 논의하고 계약서를 작성해놓으려 했는데,

은행 업무를 보다가 시간이 조금 지체되어 부동산에 약속시간에 아주 타이트하게 도착해버리고 말았습니다.

 

이미 매도자 부부가 도착하셨더군요.

중개사무소가 협소하여서, 매도자분들을 소파에 앉으시고 저희는 작은 테이블 옆 의자에 앉았습니다.

서로 마주보는 게 아니라 대각선 형태로 앉다보니, 매도자분들의 표정을 전혀 읽을 수 없었습니다.

저희도 다행히 마스크를 끼고 있어서 긴장된 모습을 보이지 않을 수 있어서 좋았구요.

 

사장님이 아주 시원시원한 스타일이셔서 계약서도 미리 어느 정도 작성하셨더군요.

초안을 보여주시고 오기나 혹은 추가되어야 할 내용이 있으면 말해달라고 하셨습니다.

꼼꼼히 계약서를 보니, 매도자 분의 이름이 잘못 적혀있거나 특약사항에 "하자책임"에 관한 부분이 빠져있더라고요.

 

아주 조심스럽게 사장님께 " 중대하자는' 하자의 사실을 안 날'로부터 6개월 이내 매도인이 수리를 책임진다." 부분을

추가해달라고 요청하였습니다.

집을 보았을 때 누수나 곰팡이등의 문제는 전혀없었습니다.

하지만 "만일의 경우"를 대비해 분쟁의 여지를 줄이기 위해 넣고 싶었습니다.

 

다만 집주인 분들이 계속 사셨었고, 매도 이후에도 그 분들이 거주하기에 굉장히 조심스러웠습니다.

(그리고 혹시 이분들이 6개월 이후에 문제가 발생했다고 속이면 어떡하나하는 마음도 들더라고요...)

 

역시 불편한 기색을 드러내시더군요.

그래도 싹싹하신 사장님이 이건 매도자분에게 더욱 유리한 사항이다.

이미 살고 있는데 문제가 없는 건 매도자님이 더 아실테지만,

혹여라도 노후된 집이 문제가 생길경우에는 젊은 부부가 알아서 고쳐줄테니 더욱 편하게 사실 수 있다.라고 달래주셨습니다.

 

그러자 매도자분도 "그래요. 뭐 그렇게 어려운 일도 아니고. 우리 집 아주 튼튼해요". 라고 말하며 허락해주셨습니다.

그래서 더욱 안도했죠. 이렇게 매매계약을 마친 후에 전세 계약서를 작성했습니다.

 

[전세계약]

전세계약서를 작성할 때, 매도자 분이 이 집에 들어와 사라 생각이 있느냐라고 여쭤보셨습니다.

아직 이후에 플랜을 계획하지 못했기에,

2년 (혹은 계약갱신청구권을 사용하여 4년까지도) 사셔도 괜찮을 것 같다고 말했습니다.

 

집주인 분들이 나가면 해당 집은 무조건 올수리가 필요한 상황인데,

현재 자금 상황에서 올수리까지 하여 새로운 임차인을 구할 여력이 없다고 판단되서였습니다.

 

그렇게 차분히 흘러가다가 갑자기 "전세가 조정"을 언급하셨습니다.

사실상 이미 전세가는 확정된 것인데,

집주인분들이 부동산쪽에 잘 관심이 없으셨고 매매 경험도 없으셔서 여기에 익숙하신 동생을 모셔오셨습니다.

 

갑작스러운 전세가 조정에 당황했지만, 일단 저희는 못들은 척 했습니다.

그러자 역시나 중개사님이 중간에서 아주 자연스럽게 상황을 정리해주셨습니다.

"이미 전세가는 확정되고, 여기 신혼부부 돈 없어서 이 집도 겨우겨우 있는 돈 없는 돈 다 땡겨와서 산 거다."

"사장님도 요새 수리 안 된 집에 이 전세가면 엄청 싸게 준거다"

등 저희 편에서 유연하게 대처해주셨습니다.

 

덕분에 한고비를 넘기고 전세계약도 마무리했습니다.

이제 소유권 등기만 완료되면 모든 일이 끝나게 되었죠.

다행히 계약서가 모두 완성되고, 한 꺼번에 2가지 계약을 치르니 어안이 벙벙하기도 하고

잔금을 모두 탈탙털어 이체하고 나니, 0원이 찍힌 계좌와 두꺼운 서류 뭉치들이 제게 남더군요.

 

(3) 셀프 등기, 취득세 중과대상입니다....네?

계약을 완료하고 매도인 분들이 등기에 필요한 자료를 떼러 동사무소에 가셨습니다.

그 사이 저희는 긴장을 조금 누그러뜨리고 편히 쉬고 있는데 한 시간이 넘도록 안 오시더군요.

다행히 사람이 많아서 행정이 조금 늦어진 것이라고 하셨습니다.

 

어쨌거나 매도인 분의 자료를 받고,

저희는 셀프등기에 필요한 자료를 사장님께 말씀드리며 부동산에서 뽑을 수 있는 자료는 최대한 준비했습니다.

(베테랑 사장님이셨고, 서비스 마인드가 아주 투철한 분이셔서 일처리가 수월했습니다.)

 

그렇게 셀프 등기를 위해, 구청 - 구청 옆 은행 - 등기사무소 를 차례로 방문했습니다.

셀프 등기 과정을 머릿속으로 계속 연습했고, 사장님도 자료 작성을 도와주시고 차량 운전까지 해주시며

모든 과정에 동행해주셔서 어찌나 감사하던지요... ♡

 

일사천리로 진행이 되던 가운데 예상치 못한 취득세 중과 이슈가 저희에게 발생합니다.

난데없이 "취득세 중과가 될 수도 있다"라는 청천벽력같은 소리.

 

예신이 명의로 주택을 구입했는데, 예신이는 올해 29살(만 30살 미만)이었습니다.

담당 공무원의 이야기를 들어보니, 

예신이는 올해 29살(만 30 미만)이라 주택 구입 시 부모님과 동일 세대로 보아서 1가구 2주택이 된다는 것이었습니다.

갑자기 생각지도 못한 취득세 8% 얘기에 계산기를 두드려도 답이 없는 금액....

 

예신이는 이미 2년 전에 독립하여, 가구가 분리되어 있는 상황이었죠.가슴이 미친듯이 뛰더군요.

부동산 사장님도 굉장히 당황하셨어요. 그래서 같이 차분히 관련 내용을 찾아보았습니다.

담당 공무원 분들도 본인들끼리 두런 두런 얘기를 나누시더니 무슨 규정집을 꺼내 읽기시작하셨습니다.

 

다행히 "소득 증빙 자료"와 "재직증명서"를 제출하면 무주택 1가구로 인정이 된다고 하더라거요.

그래서 민원실로 달려가서 소득 증명서를 뽑아 제출했습니다. 재직증명서는 회사에서 팩스로 발송하겠다고 했구요.

무사히 취득신고가 되고, 사장님과 놀란 가슴을 진정시켰습니다...휴..

 

알고보니, 결혼하지 않은 미혼의 30세 미만이 세대주가 될 수 있는 조건이 "소득"이더라고요.

[거주 독립 + 생계 독립 + 만 30세 미만 + 기준 중위소득 40% 이상]의 조건을 충족해야 부모님과 세대 분리가 된다고 하더라구요.

 

소득증명자료와 재직증명서로 "계속적이고 반복적이 소득"을 만들어낸 다는 것을 증명했기에 무사히 세대 인정을 받았습니다. 너바나님이 세금 공부를 열심히 하라고 하셨는데, 나름 철저히 준비한다 했는데 생각해보지 않았던 것이라

현장에서 무척 당황했습니다.

30세 미만 세대분리 소득증명

주택 취득일(취득세) 또는 양도일(양도세) 현재 기준 중위소득 40% 이상이면서 주택을 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우를 말합니다. 주택을 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있기 위해서는 계속적이고 반복적인 소득이어야 하며, 일시적 소득, 비경상적 소득, 현금 유입이 없는 소득은 인정받을 수 없습니다.

 

집에 돌아오니 긴장이 풀려 아무것도 못하겠더라구요. 아직 등기권리증이 오지 않았지만 

등기권리증이 도착해야 비로소 실감이 날 것 같습니다.

 

우여곡절이 적은 투자였지만 그래도 새해에 해냈다는 성취감이 큰 경험이었습니다.

하기 전에 걱정도 많고 의심도 많았지만

막상 해내고보니 천천히 배운 것들을 적용하면 충분히 할 수 있다는 자신감도 얻었어요.

 

저와 같이 이제 막 발을 내딛은 분들에게 도움이 되길 바라며 후기를 이것으로 마칩니다.

 

셀프 등기에 필요한 자료와 절차는 아래 포스팅에서 확인해주세요!

어렵지 않으니, 어렵다는 편견을 내려놓고 하나씩 차근차근 따라해주세요!

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2022.01.10 - [투자/부동산] - 부동산 셀프 등기 방법(매우 상세하고 친절한 설명+예시 부록 포함)

부동산 셀프 등기 방법(매우 상세하고 친절한 설명+예시 부록 포함)

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