[갭투자후기] 20대 아파트 투자 후기 / 아파트 갭투자편

안녕하세요 하비맨입니다!

저는 작년에 실거주 아파트 1채를 성공적으로 마련했죠.

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2021.05.10 - [투자/내 집 1호] - #1. 내 집 마련 30대 실제후기

#1. 내 집 마련 30대 실제후기

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그 이후 부동산 투자에 본격적인 관심을 가지며

월급쟁이부자들 카페에서 열심히 공부하고 있었어요.

 

저는 현재 예비신부와 동거하며 살림을 먼저 합쳤답니다.

혼인신고는 안 한 상태이고요, 결혼식은 코로나 종식 이후로 멀리 미뤄뒀답니다..ㅎ

저희 커플은 부동산 투자를 본격적으로 공부하고

지난 연말부터 올해 손품/발품 열심히 투자 매물을 찾다가

새해가 시작하자마자 공격적으로 예비 신부 명의로 집 1채를 더 마련했답니다.

 

현재 살고 있는 아파트 평수가 워낙 작기도 하고(17평..),

아이를 가질 계획이라 조금 더 큰 평수의 아파트가 필요할 것 같아 과감하게 투자를 실행했습니다.

 

저희는 이번 투자를 하면서

신혼부부라면 가능한 혼인신고를 미루는 게 이득이라고 생각했답니다.

 

각자 명의로 집 1채를 가지고 있다가

상황에 맞추어 비과세 요건 혹은 일반과세로 양쪽 집을 팔고

그 돈으로 더 큰 평수로 갈아타는 전략을 염두하고 있거든요.

 

네 아무튼 오늘은 월부 환경에서 채용한 저의 1호기 경험을 풀고자합니다.

 

무주택자에서 막 벗어나 이제 초보투자자로서 시작하는 하비맨의 첫 투자 경험기가

많은 초보투자자분들에게 도움이 되길 바랍니다.

 

 

 

(1) 하비맨 소개 투자현황/투자성향을 중심으로

1. 투자 현황: 아파트 1채(실거주 목적)

실거주용 구축아파트(27년차)를 작년 4월에 매수하여 무주택자에서 벗어난 예비신랑입니다.

작년에 구한 집에서 예비신부와 동거 중입니다. 저희는 동거를 시작하며 경제적 공동체가 되었습니다.

덕분에 종잣돈을 모으는 계획도 세우고, 투자를 위해 대출 활용 방법을 적극적으로 탐색했습니다.

 

2. 투자 성향: 공격적

저희는 향후 출산계획이 있기 때문에,

아이가 생기기 전에 더 치열하게 투자공부/활동을 해야한다는데 의견이 같았습니다.

(살다보면 언제/어떻게 축복이 찾아올지 모르지만, 일단 향후 3년 후로 계획하고 있습니다.)

 

3. 명의 활용: 혼인신고를 안 한 덕분에 예비신부 명의로 갭투자

저희는 아직 식을 올리지 않고 동거를 하면서 살고 있어요.

현재 제 명의로 실거주 집을 한 채 마련하였고, 예비신부가 무주택자였기에 첫 투자를 실행할 수 있었습니다.

둘 다 1주택자 포지션을 취하고, 비과세(혹은 일반과세)를 받거나 일시적 2주택 투자라는 플랜을 세울 수 있었습니다.

 

만약 결혼을 계획 중인 분들이라면 '신혼특공 및 생애최초' 특공 공부로 청약을 도전하시는 것도 좋고

저희처럼 1인 1주택 방법도 고민해보시면 좋을 것 같아요.

 

4. 투자금 마련 방법: 적극적인 레버리지 (feat 이자가 감당 가능한 예산 내에서 매우 보수적으로)

레버리지를 적극적으로 활용하는 방향을 모색하였고 그 결과 아래와 같이 투자금을 마련했습니다.

 

▷ 종잣돈: 2000만원

▷ 예랑이 대출금: 5000만원 (금리 5.11%, 21년 11월)

▷ 예신이 대출금: 1700만원 (금리 6%, 22년 1월, 중도상환수수료없음)

▷ 총 투자금: 8700만원

 

처음에 대출을 받았던 것은 올해 대출 규제가 더 심해질 것이라는 점을 우려해서였습니다.

막상 대출금을 미리 받아놓았는데 현금으로만 두고 이자가 나가기 시작하자 조급함이 생기더군요.

 

그 때, 신사임당님의 방송을 보다가 대출이자에 대한 새로운 관점을 갖게 되었습니다.

신삼당님은 대출이자를 게으름에 대한 일종의 벌금? 아주 쎈...벌금이라고 생각하셨습니다.

투자가 가능한 적절한 투자처를 발견하지 못한 본인의 게으름에 대한 벌금이랬나? (기억이 맞다면? 암튼)

그 관점이 무척 와닿았습니다.다.

 

저희는 실거주 집을 마련하고, 배때기가 불러서 일주일에 많으면 3번을 치킨을 시켜 먹는 등 작은 사치를 부렸고,

주말 기상시간도 점점 늦어지고 생산적인 활동보다 둘이 놀기 바빴거든요..

6년을 넘게 만났는데도 같이 사니 왜이렇게 재밌는지...저희는 천생연분인가봐요.. ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

 

암튼 저희는 대출금을 마련할 때,

최대 금리가 올라갔을 때도 현재 급여수준으로 감당 가능한 지 철저하게 계산하고 시뮬레이션을 돌렸습니다.

충분히 관리 가능하다는 판단이 섰을 때, 대출을 실행했습니다.

투자의 기준은 대출이자 비용(1년 기준)보다 자산의 가격 상승이 예상되는 곳을 선택하는 것이었습니다.

 

(2) 1호기 소개 (저환수원리)

1. 1호기 간단 소개

안산 선부동에 위치한 구축 아파트입니다. 재건축 연한 30년 도래하였지만, 앞으로 10년도 거뜬해보입니다 ㅋㅋ

20평대인데도 불구하고 서비스면적이 넓어서, 체감은 그것보다 훨씬 넓게 느껴집니다.

 

2. 저환수원리

저평가여부	- 인근에 재건축 및 신안산선/서해선 개통과 같은 호재가 있는 것에 비해 가격이 60%정도 올랐음. - 그 동안 관심받지 못한 지역, 안산 지역의 부정적 인식이 있었기에 오름폭이 적었던 것으로 보임. - 투자를 위해 찾아본 앞마당(수도권중심) 중에서 유일하게 현재 70%~74% 전세가율 유지. - '21년 11월 이후 실거래가 없으며, 전세가율 갭이 낮아지는 상황이었음. => 판단: 저평가는 아니나 오를 수 있는 상승폭의 여지가 남아있음.
환금성	- 재건축 연한의 도래. 선부역 중심으로 재건축이 차례대로 진행되는 분위기. 대선에서 안전진단완화예정. - 신안산선 착공/완공 시, 역 근접성에 대한 가격 반영이 있을 것으로 예상함. - 계약 종료 후에도 해당 물건을 찾는 전화가 3통이 나옴. => 얼어붙은 시장에서 매물을 찾는 전화가 꽤 많아서 실수요자 중심의 수요는 있는 것으로 파악
수익률	- 대출이자비용보다 소폭 상승된 자산가격을 기대함...대출이자는 연 350만원 수준. 2년보유시 약 700만원. - 일반과세 적용시에 수익률 단순계산을 했을 때, 2년 뒤 약 5000만원 수익의 경우 이자비용, 취등록세, 복비 제외 약 2500만원 수익 예상 => 큰 연 수익률을 기대하지 않음. 잃지 않는 것을 목표로 하고 있음.
원금보존	- 실거주수요가 워낙 탄탄해서 원금보존에 대한 걱정은 덜 되는 편? - 임장하면서 여기라면 아이를 키워도 좋겠다는 생각이 강하게 들었음. - 현재 사는 집보다 평수/구조/인프라 만족스러움 (안양의 학군은 아쉽지만, 실거주 생각이 절로들었음) - 22. 8월에 계약갱신청구권이 만료된 이후의 전세/매매가 시장을 조심스럽게 예측하면서 상승의 폭이 있을 것으로 예상 => 오래 들고 가고 싶은 매물이라고 생각함.
리스크관리	- 향후 3년간 안산 지역에 공급이 예정되어있으나 적정수준으로 보임. - 현재 거주하시는 분이 2년 뒤에 계약갱신청구권을 사용할 가능성이 높음(2년뒤 실거주도 분석필요) - 22년 서울 전세난민의 경기 이주로 인해, 경기지역에서도 경기서남부(상대적으로 전세가 저렴한 지역)으로 전세수요가 있을 것이라고 예상함. => 역마진 위험은 낮을 것으로 보임.

3. 총 투자금

총 투자금은 약 8800만원 정도였고, 저희가 가진 투자금보다 100만원 정도 더 들었습니다.

그럼에도 다행히 인센티브가 나와서 커버가 가능했습니다. (소중한 직장에 감사하며..)

 

 

사실 첫 투자임에도 꽤 많은 금액이 필요해서 걱정도 많고 두려움도 있었습니다.

그럼에도 현재 시장의 분위기는

다양한 정책이 변수로 작용하여 이미 이전으로 돌아갈 수 없다는 현실을 직시했습니다.

그리고 이 상황에서 저희가 할 수 있는 것을 찾았기에 실행했습니다.

 

저희는 혼인신고를 하지 않았기에,

예신이 명의로 갭투자를 할 수 있는 환경이되었습니다.

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초보자들이 조급함에 서두른 투자라고 보일 수도 있습니다. 사실 적은 투자금이 아니니까요.

그래도 10채까지는 경험이고 배우는 시간이라 하였으니, 꽉 붙들고 가보겠습니다!