송사무장님 강의노트(5-4)

 

 

 

상가를 사니 허무했다.

월급을 뛰어넘는 금액이 돈이들어온다, 일을 하지 않더라도

이것이 자본주의 시장인가.

평생 일을하며 노예생활을 지속하지 않아도 됐다.

누군가는 말한다.

당신은 돈이 많아서 그런거지, 원래 삶의 조건이 좋았을거야..

그렇지 않았다.

독하게 돈을 모으고 레버리지를 잘 활용했으며 치열하게 공부했을 뿐

 

 

 

 

 

사례)

8층건물 중 5층전체를 8억5천에 매입

보증금 5천 / 월세 500만원

실제 투자금액은 1억원이 안되게 셋팅이 가능했다.

 

8층전체 매입

8억 중반대 매입.

보증금 1억원 / 월세 550만원

 

월세세팅을 잘하면 매매수익은 추가적으로 따라온다!!!

 

<좋은상가고르기>

테마상권, 유흥상권 등의 물건은 별로다.

소비자들은 한곳에 오래 정착하지 않는다.

생활형 상권의 상가를 선호한다.

신도시를 보면,

아파트 내 상가가 계획되어있는 곳은

보통 주거생활 영위하기 위해 필요하다.

주거의 이동이 없는 상가.

 

 

 

 

 

 

신축상가는 위험하다.

정말 높은 금액으로 책정이 되어있다.

신도시 상가는 위험하다.

처음부터 모두 입주하지 않기 때문이다.

약 3~5년이 걸린다.

공급이 빠르게 확장이 될 수 있는 지역은 위험하다.

추가 공급여부를 확인해야한다.

 

추가로 공급이 안되기 때문이 송사무장님은 오래오래 보유할 수 있다.

역세권, 대로변, 1층상가 절대 안한다.

투자자이기 때문에 최소의 금액으로 최대효과를 누리기 위해서.

지상층 상가는 저렴하기에 지상층 상가를 선호한다.

상가의 임차인을 보지 않는다.

임차인이 병원, 한의원으로 되어있다면 인기가 좋다 = 비싸다.

임차인 업종보다는 공실률이 낮은 상가를 선호한다.

수익률이 안나오는 상가를 좋아한다.

다른곳 월세는 500만인데 여기는 400만이 되어있다? 기회다.

 

 

 

 

 

임대시세 파악이 중요.

일반 급매물이 접수 됐을 땐 빠르게 등기부등본 확인.

매도인이 거주하는지, 연세가 많으신지.

연세가 많을수록 물건을 정리해서 현금화하려는 경향이 있다.

적절한 조건 제시로 매매가 이루어질 가능성이 높아진다.

타지역에 있으면 이곳 임대시세를 잘몰라서 저렴하게 나오는 경우도 있다.

그리고 상가는 현재 부자인 사람이 많아서 월세를 공격적으로

올리지 않았던 경우도 많다. 분양받은 금액 그대로 매도하는 경우도 있으니

빠르게 움직여 매입을 할 수 있다.

시세를 알고 있다는 것은 굉장한 메리트가 있는 것은 이러한 이유이다.