송사무장님 강의노트(5-2)

 

월세 200만 원 세팅....

빌라 -> 오피스텔 -> 단독주택, 다가구주택

 

다가구주택이란?

건물의 소유권은 주인 1명, 여러 세대가 모여있는 주택

 

<게임의 속성>

사람들은 처음엔 아파트로 시작을 한다.

왜?

두렵기 때문.

어떻게 매매가 될지 모름.

돈이 묶일 수 있음.

누가 사고파는지 이해하지 못한상태임.

 

그런데,

수요를 하는 대상을 파악하게된다면

그 수요층이 원하는 방향으로 세팅을 한다.

매수자들이 매입할 수 있는 조건으로 세팅을 하는것이 핵심

투룸 쓰리룸도 있을 수 있지만, 원룸으로 세팅을 할 수 있지.

수요자들이 많다.

 

 

 

 

빌라는 가격이 안정해져있어.

인테리어를 통해서 훨씬 높은 가격을 받을 수 있음.

단독/다가구 주택도 시세가 없다.

잘 고쳐서 내가 받을 수 있는 금액을 높게 만들 수 있는 것이 좋은 것.

 

내부인테리어를 하게된다면

임차인을 구하는게 굉장히 쉬워진다.

새로운 매수자가 등장할때까지 그냥 월세를 받고 있으면 된다.

 

투자포인트

경매 공매도 좋다.

그러나, 일반 급매물로도 매입을 해서 충분히 수익이 가능하다.

허름한 물건 매입을 해서 수리를 하는 것

임대세팅해서 매매하는 방식으로 하였다.

 

사실 원룸건물, 다가구주택은 신경이 많이 쓰인다.

그렇기에 단계중에 하나라고 생각을 하고 거쳐가면 된다.

허름한 물건 매입 -> 월세세팅

그런데 다가구는 대출이 많이 안나온다고 하네!

단독주택의 경우는 50%~60% 대출이다보니 어렵다고 생각하기 쉽다.

그런데, 몇가구만 전세를 두면 됨. 대출금액 + 전세보증금으로 한다면 다른 대출과

다르지 않다. 그리고, 다음 매수자를 위해 레버리지 최대한 활용해라.

 

 

 

 

 

부동산에서 시세조사시

투룸에 대해 1000에 40만이라고 브리핑받았을 때 인테리어만 잘해도 1000에 45만도 가능하다는 것.

가구수가 많으면 받을 수 있는 금액이 높아지겠지.

 

부자의 셈

다가구 주택도 수익형 부동산이다.

매달 월세 5만원만 높여도 매매가격은 굉장히 높아지게 된다.

그러면 매도할 때 굉장히 높은 수익을 얻을 수 있겠지.

다가구 주택이기에 매매차익이 크다고 하면 1세대 1주택 조건으로 비과세 조건을 갖추길!

물건 매입도 중요하지만 하나의 물건에서 최대한 이익을 남기는 것 활용이 중요!

1세대 1주택 비과세 혜택을 적극 활용해야한다.

 

오피스텔보다

현금흐름 및 매매차익이 넉넉하였다. 단계별 업그레이드!