오늘부터 영혼을 끌어모은 신혼집 구하기의 본격적인 이야기를 하려고 한다.
집을 사겠다고 결심을 한 순간 우리는 본격적으로 부동산 관련 사이트를 섭렵해나갔다.
매물을 찾을 때 제일 중요한 것은 매매기준을 명확히 세우는 것이다.
그렇지 않으면 의미 없는 정보나 과도한 정보를 취합해 오히려 풍요 속의 빈곤에 놓일 수 있다.
우리는 씨드머니가 적었기에 매매를 고려할 때, 자금을 제일 우선순위에 두었다.
현재 가지고 있는 시드에 보금자리론을 더해서 매매할 수 있는 가격대를 먼저 설정했다.
출퇴근 거리를 고려한 지역을 선정하고 > 지역 내에서 예산 내에 충당할 수 있는 매물을 찾았다.
자금 여건 상 구축 아파트의 소형평수를 알아볼 수밖에 없었다.
둘 밖에 없으니 일단 작게 시작하자며 서로를 다독이면서 집을 찾았다....ㅠㅠ
나와 여자 친구의 직장을 고려하여 '안양'이라는 지역을 선택했다. 지역 선정을 할 때 우선순위를 두었다.
1순위- 직주 근접 : 나는 자차로 경기 남부지역을 돌아다니는 일을 하고 있었고, 여자 친구는 판교에 대중교통으로 출퇴근을 한다
2순위 -본가 접근성: 서로의 본가가 인천, 경기라는 점도 안양을 선택하는 환경을 만들었다. 인천, 경기와 접근성도 좋고. 출퇴근도 적합하다고 판단했다.
3순위 -서울,판교 접근성: 강남 등 서울 주요 도시로 뻗어나가기 좋은 서울의 대전과 같은 교통중심지점, 4호선 라인 직접 활용 가능, 추후 인덕원 GTX-C노선 가능성(양재, 강남, 삼성, 왕십리까지 빠른 이동 가능), 한국의 실리콘밸리로 성장가능성 농후한 젊은도시 판교까지 이어주는 월판선.
손품 시, 엑셀로 매물의 정보를 간략하게라도 기입해야 한다.
같은 동네여도 층수별로 동별로 평형이 다르며, 향에 따라서 가격차이가 난다.
*임장 후, 집에 대해 느낀 점과 임장을 통해 알게된 점을 꼼꼼하게 정리해야 추후 매물 간 비교가 가능하다.
*임장 지역이 늘어날 수록 헷갈리기 시작한다. 그날 그날 업데이트는 필수!
*아래 템플릿을 원하는 분들은 댓글에 이메일 주소를 남겨주세요. 작은 도움이라도 되길 바라면서!
우리는 임장 전 4단계에 걸쳐 사전 조사를 하였다.
1단계 : 기본정보를 취합하는 단계
네이버 부동산과 리브온부동산을 통해 시장에 나와있는 매물의 기본정보를 모두 기입한다. 최대한 많은 매물을 찾는다.
많은 매물을 찾는 것이 핵심이다. 선택지가 많아야 많이 둘러보고 짧은 기간이라도 아파트를 보는 눈이 길러진다.
매물을 찾는 손품과정에서 임장 동선도 나오기에, 임장 시 효율적인 시간 활용이 가능하다.
각 항목을 간단하게 살펴보자.
- 임장 : 백문이 불여일견이라, 꽤 많은 아파트 매물을 보고 나면 이 매물을 괜찮은지 안 괜찮은지 빠르게 판단된다. 또한, 사전에 부동산으로부터 특정 정보만 들어도 보러 갈지 안 갈지 판단이 된다. 많은 물건을 구경하면서 부동산 사장님들의 이야기를 선택적으로 취합하게 됨으로써 내공이 쌓이고, 빠른 판단 및 스킵이 가능하다.
- 단지 세대수 : 세대수는 많은 게 좋다. 거래가 활발하기 때문이다. 같은 동네 있더라도 세대수가 차이가 난다. 그리고 세대가 많으면 그에 필요한 필요시설이나 학교 등 좋은 환경이 조성될 가능성이 높아진다. 우리가 선택한 곳은 약 1000세대 정도로 적지 않은 세대수를 유지하고 있었다.
- 주차대 수 : 현재 살고 있는 반전세 집 근처에는 거주자우선(대기 수요가 많아 당장 신청해도 오래 기다려야 한다) 주차지역이기에 주차 공간이 없다. 그래서 걸어서 5분 정도 걸리는 공용주차장에 24시간 주차기준으로 2천 원씩 돈을 지불하며 주차하고 있다. 주차 공간을 확보하는 것이 매우 중요하다. 주차대수를 보다 보면 구축의 경우 0.4대~ 0.8대 등 1대가 안 되는 곳도 많다. 이러한 이유로 주차 전쟁이 예상이 된다.(aka 끔찍)
- 전용면적 : 실제로 생활하는 공간이다. 실평수라고 부르는 평형이다. 공급면적과 차이를 공부하시면 좋을 것 같다. 물론 많은 분들은 이정도는 잘 아실 거라고 생각을 하지만..ㅎㅎ 같은 전용면적을 가지고도 다른 공용면적을 갖고 있고, 반대로 같은 공용면적이어도 다른 전용면적을 갖고 있을 수 있기에 사전 확인이 필요하다.
- 형태 : 안양 지역의 구축 아파트는 3단계 형태이다. 복도식, 중복도, 계단형이다. 사실 중복도형의 아파트를 처음 봐서 낯설면서도 굉장히 신기했다. 같은 평수임에도 중복도형이 임장시 훨씬 넓어 보였다. 실제로도 좀 더 넓다고 들었던 것 같다. 매도 시 어떤 형태의 수요가 많은지도 감안하여 선택을 하면 좋겠다.
| 복도식 아파트 | 중복도형 아파트 | 계단식 아파트 |
| 현관문을 열어두면 바람이 잘 통한다. (프라이버시 보장은......) 복도에 외부창문이 설치되어 있는 지 보는 것도 좋다. 외부창이 있어야 여름에 비바람과 겨울철 찬바람을 막을 수 있다. 계단식보다는 선호도가 낮다. |
처음 본 아파트 구조다. 오피스텔에서 볼법한 구조다. 다른 세대가 서로 마주보는 입구 (현관문 열렸을 때, 생각만 해도 어색) 복도식 아파트와 중복도식 아파트는 평수가 비슷해도, 실제 중복도식이 구조가 잘 빠져서 더 넓어보이는 효과가 있다. |
익숙한 아파트 구조 |
2단계: 매물별로 보금자리론 활용해서, 실제로 필요한 자금 확인하기
혼인신고 후 신혼부부로 보금자리론 대출을 받으면 금리를 더 낮게 세팅이 가능하다. 하지만 우리 커플의 경우 혼인신고하면 소득기준 상한선을 넘겨서 보금자리론 대출 실행이 불가하다.
보금자리론의 경우, 투기과열지구, 조정지역이어도 조건이 맞다면 LTV 70%(최대 3억(그 당시 나의기준), But 현재는 바뀌어서 3.6억까지 된다)까지 대출받을 수 있다. 그리고 대출의 기준은 매매가의 70%가 아니라, KB 시세 일반 평균가의 70%라는 점이 중요하다. (호가를 기준으로 대출금액을 예상했다가는 추가적인 돈이 더 필요할 것이다...ㅠ)
유념해야 할 부분은 매매가와 KB 시세가의 차이가 큰 경우이다. 이 경우에는 대출을 70% 받아도 내 씨드가 많이 필요하다. 따라서 매물 호가 대비 KB시세의 차이가 없을수록, 매매가의 70%에 가깝게 대출을 받을 수 있다. 비슷한 위치의 아파트이더라도 KB시세의 차이가 크다. 이로 인해 대출한도가 달라질 수 있다. 사전 조사 시 매매가에 비해 KB 시세 평균가가 1억 가까이 차이 나는 곳들이 있었고, 이런 곳들은 대출 제외한 금액을 모으기 힘들어서 배제했다.
2단계 템플릿 사용 시 주의사항:
- [매물호가대비KB시세] : 나의 경우 최대 95% 이상이 충족되는 곳만 임장을 다녔다.
- 매매 시 필요 금액: 매매가에서 보금자리론을 제외한 금액을 말한다.
- 월 이자: 실제 대출 실행 시, 매달 이자 비용 계산했다.
3단계 : 미래 성장성 확인하기. (실거주+투자) 두 마리 토끼를 잡을 수 있는가?
실거주도 좋지만 시간이 쌓여 투자 가치가 있으려면 "입지"가 좋아야 한다. 입지가 좋다는 것은 모든 사람들이 살고 싶어 하는 곳이다. 교통이 편리하고 상업, 문화시설 등의 인프라가 잘 구축되어 있는 곳이며, 아이 키우기 좋은 그런 곳이다. 이런 정보들은 지역 부동산 카페에 가입해서 거주민들의 이야기를 듣는 게 도움이 된다. 나는 안양 지역을 알아보기에 네이버 카페에 두 곳에 가입했다. 카페에서는 다양한 정보들을 얻을 수 있으니 참고하자.
수리상태 : 보통 매물 올릴 때 집주인들이 집의 상태를 "올수리" 등으로 표기해놓는 경우가 많다. 하지만 네이버 부동산에 적힌 올수리의 의미는 글을 적어놓은 사람의 주관에 따라 범위가 상당히 다를수 있음을 알아야 한다. 리모델링 여부에 따라 집값이 차이가 나기도 한다.
일자리 : 주거 공간은 일하고 살 곳이 가까워야 좋다. 인근에 일자리가 많은지 산업단지가 있는지를 살펴보는 것이 좋다. 이는 네이버 지도를 키고 지적 편집도를 누르면 쉽게 확인할 수 있다. 일자리는 비단 공업지구 만이 아니라 상업지구도 포함하여 확인하는 것이 좋다.
교통: 나같은 경우는 대중교통을 이용하는 예비신부를 위해서 판교로 갈 수 있는 가장 가까운 곳의 노선을 찾고 최대한 편하게 갈 수 있는 방법을 찾았다. 당연한 얘기일 수 있겠지만, 교통의 경우 출, 퇴근을 우선적으로 고려하여 유리한 위치를 보는 것이 중요하다. 물론 강남 등 서울 접근성이 좋은 역세권이 당연히 좋은 거다. 좋은 입지로 접근하는 것은 정말 중요하다.
환경: 우리 커플은 공원에서 러닝하는 걸 좋아한다. 그래서 역세권과 숲세권 사이에서 살고 싶다는 생각을 많이 했다. 환경은 인간의 삶의 질에 밀접한 영향을 준다. 우리가 선택한 아파트 앞으로는 학의천이 흐르고 그 라인을 따라서 운동을 할 수 있는 산책로가 조성되어있다. 차를 타고 조금만 이동하면 관악산에도 가기 좋다. 또한, 스세권으로 불리는 스타벅스 근접도 용이한 점도 우리에게 중요했다. 각자 선호하는 환경이 상이하므로 어떤 환경을 갖추고 있는지 둘러보고 선택에 반영하는 것이 좋겠다.
학군 : 초품아, 중품아 중요하다. 사실 초등학교를 품으면 아파트 가격에 어느정도 반영이 되기 마련이다. 아이를 가진 부모의 마음이 똑같듯 횡단보도를 건너서 학교에 가는 상황을 선호하는 사람은 없을 것이다. (스쿨존의 안타까운 사고가 빈번하므로...) 또한, 해당 지역 내 좋은 고등학교가 있는지 유무와 좋은 대학을 보내는 비율 등도 중요하다. 안양의 경우는 평촌 학원가가 유명하고 이는 자녀의 교육과 밀접한 관계가 있다.
호재, 투자가치:사실 호재에서 중요한 요소 중 하나는 교통이다. 이런 것들은 뉴스, 부동산 유튜브 등을 통해 충분히 서치 할 수 있는 부분이니 손품을 팔아서 미래 성장 가치를 판단해야 한다. 나의 경우는 월판선에서 도보 5분 이내에 있는 아파트를 선택한 이유도 이렇다. 물론 2025년~2026년에 개통 예정이라 미리 들어가 있기에 이 혜택을 누리려면 오래 남았다. 하지만, 그때 들어가면 호재는 이미 모두 반영하여 가격에 큰 영향을 주지 못할 것이다.(지금도 이미 호재는 많이 반영됐으나 2022년 안양운동장역 공사가 시작되고 실제로 공사현장을 두 눈으로 확인이 된다면 또 한번의 가치상승이 있을것으로 감히 예상한다...!!)
3단계 조사가 철저해야 현장 임장을 가서도 지역주민 혹은 부동산 중개사 사장님들에게 다양한 질문을 할 수 있고, 또 그분들이 흘리듯 말하는 모든 정보가 나중에 귀한 자산이 된다. 뭣도 모르고 가면 그들의 리소스를 다 놓칠 수 있다. 그러니 사전에 철저하게 조사를 하고 가야 한다.
4단계 : 임장을 하면서 확인할 수 있는 부분이다.
일단 현장 임장을 하여 해당 집에 집주인이 사는지 혹은 임차인이 사는 지 확인하자.
거주인이 집주인인 경우, 집주인의 성격?을 느낌적으로 파악하자.
집을 매매하는 데 어떤 태도를 취하는지 알아야 한다.
특히 희망 입주일을 꼭 문의하자. 언제쯤 이사할 생각인지, 이사가 늦다면 매매를 하는 데 있어 집주인이 서두르지 않을 것이다. 만약에 이사가 정해져 있고 시일이 얼마 남지 않았다면 네고를 할 때 매수자가 더 촉박하게 굴지 않아도 된다.
그리고 꼭 매물을 보고 나서 옆에 부동산중개소 적어놓자....
한꺼번에 많은 매물을 보고 나면 헷갈려서, 어느 부동산에서 본 매물인지... 엄청 헷갈린다.
부동산 중개사 분들이 전화 왔을 때도 어떤 매물 건으로 전화했는지 확인이 어렵다.
*경험에서 나오는 후기로 매우 주관적인 글이니, 참고만 하시길!
*매물 비교 템플릿을 원하는 분들은 첨부파일 다운받아서 사용하세요*
추후 투자 목적으로 매물을 고를 때도 도움이 되는 자료가 될 거 같아요
저도 틈틈이 다양한 지역의 매물을 보면서 채워가고 있답니다.
비밀번호가 걸려있으니, 댓글 남겨주시면 알려드립니다!
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