송사무장님 강의노트(3-2)

항상 셈을 한다.

이 행동이 어떠한 수익을 만들 수 있는지.

하다보면 계산은 정확해지고 투자에 긍정적인 영향을 미치게 된다.

 

1. 시세보다 싸게 매입을 , 급매물보다 싸게 매입을

2. 투자금을 최소한으로 투입한다

 

대출은 무조건 이용을 하면 좋다!

그런데, 어떻게 대출을 이용하면 좋은지를 배운적이 없다.

사례를 통해서 레버리지의 중요성을 보자.

 

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사례1)

향이 안좋은 오피스텔.

매입가 3900만

취등록세 150만

대출금 2700만(5%/112,500원)

보증금 500만원(월세 480,000원)

 

실제투자금 : 3900만 + 150만 - 2700만 - 500만 : 800만원대!

임대수익(수익률분석 _ 월세-이자) : 월 36만원대 / 연 440만원

투자금이 800만원대로 2년 뒤 투자금 전액 회수.

 

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사례2)

매입가 9,800만

취등록세 400만

대출금 6,900만 (5% / 287,500원)

보증금 2,000만 (월세 1,100,000원)

 

9,800만 + 400만 - 6,900만 - 2,000만 = 1,365만원

보증금을 만약 3,000만을 받았다면..? 투자금은 365만원이된다.

투자금액이 줄어들게 되는 효과.

 

수익률분석

임대수익(월세 - 이자)

812,500원 / 월

9,750,000 / 년

(수익률 71.4% = 975만/1,365만 )

19,500,000원 / 2년

 

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